西什库小学学区房购房流水账

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　　学区房对于各位家长来说，不仅是金钱的支出，还是孩子能不能上一个好学校的标志。在北京，日益增长的房价显然成为了父母心头的一块大石头，但是却也是放不下的竞争需求。下面我们来分享一位家长的购房经历吧~
       
        　　背景：家里有一套学区房，房子新。大娃出生落户在这里了，之前没想着换学校。猛一搜对口初中，三个里面两个不满意，而且是非常不满意。遂卖一套郊区房腾出名额换房。
       
        　　干货要点
       
        　　1、既然是换房，就不应该给太大时间区间。买我房的人是交了意向金要求第一个来面谈，他家当时还没卖掉自己房子。结果导致我们又在总房价上让了步，时间又给得特别充裕；
       
        　　2、如果当时没有和要买的房主谈好，不应该猴急签约卖自己的房子。我们卖郊区房和看好学区房到签约之间隔了整整二十天，其间郊区房涨了很多。个中酸爽只有自己咽。
       
        　　建议
       
        　　换房的人不应接受长时间区间的买主；理想状态是和两边全部沟通好了之后，再卖方＋换房方＋买方三方带着各自中介一起签约。这样能保证不踏空。在没有签合同之前，一切只是口头协议，一定不要放弃多看看其他房子。
       
        　　卖房之前
       
        　　卖房之前我们其实就开始看学区房了，当时已锁定目标西城，离另外一套房子近，两套都能利用起来。带着情怀奔着北京四中来的，相中了什刹海片区的黄城根小学本部和西什库小学两个百年老校。地处一环内的什刹海的地理位置、学区教育、周边医院无需多做介绍，度娘会告诉你答案，非常适合有老人和孩子的家庭，中学名校林立，基本无坑。
       
        　　题外话：说到四中，中学时代听闻了无数的四中传说，堪称北京的中学的传统贵族了吧。我和老公都是外地高考大省生源考来帝都985211，在大一同学见面会上，我班名单上有一个北京四中的，没来，据说是复读去了。我们班另外一个北京生源，是XX附中的，介绍说，四中的学生都是奔着清北去的，当时觉得高大上很是神往。在我看来，就算上不了清北，光是四中本身，也是一生的荣耀了。
       
        　　不站队牛小
       
        　　黄小是传统牛校，教学水平在西城区小学第一梯队，学校规模大，豪门、漂亮，金灿灿的招牌。招生多，一届十多个班，大班教学，抗调剂。但是合并了其他两个校区之后，小学六年得分三个校区上学，稍有折腾。
       
        　　西什库小学是四中唯一直升校，属于黄小教育集团，到我家娃小学的时候，直升四中比例达百分之八十。老师有部分是黄小派过来，直升之前也不差，为全北京四所法语特色小学之一。一届两个班，小班教学，老师比较能照顾得周全。但是学校真的好小，剧组拍戏的时候叫“大墙缝小学”，可以想象吧……
       
        　　牛小和直升我没法站队，这两个小学我觉得哪个都挺好。想到要买其中一个，又不舍另一个的优势。如果非要谈个适合，可能稍微更偏西什库小学，毕竟我家小男娃比较皮坐不住，小学估计不出彩，隐隐觉得直升校可能更适合一点，有一个更大概率的好初中。当时这两小学的房源也还有得看，我们就想看上哪的房就买哪个小学。
       
        　　利用杠杆换房
       
        　　既然是换房，已经卖掉一套，再买房肯定要比卖的房的价格贵，利用杠杆。我就和阿绿说一定要三居室。其实看房的过程中，华裕园（西什库小学学区房，2000年的房）有两个条件很好的两居室，因为我还揣着个小娃，不想娃上学没有单间做作业也不想两娃分开住，买了二居孩子上学了还得换三居，放弃了；
       
        　　爱民里（西什库小学学区房，1990年）当时也是等不出地上的三居；（在我签约之后一个月，倒是出了一套）
       
        　　太平仓胡同（黄城根小学学区房）当时有两个三居都是东西向，顶楼三居还是把边，全明。看了几趟，关于房子我最喜欢太平仓胡同的一个好楼层的三居，户主也很和气，是两位老人家。立马请双方父母来北京看看，三家七口人浩浩荡荡的去看了所有在卖的房源，一致觉得这套太平仓的三居最好。于是赶紧约了户主家人见面，商定了价格，约了签约时间，给中介缴了意向金。到了约定签约那天，户主打电话说老同事想买他的房子，他还是想优先同事的需求。既然这样也只能尊重老人家的选择，毕竟之前也只是面谈，并没有合同约束。
       
        　　之后好几天非常沮丧，加上郊区当时一路狂飙，同户型的房子在我们签约卖房7天之后多卖了三十多万，之后就卖的更高了，心里真不是滋味。

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        　　落停西什库
       
        　　那会儿有点病急乱投医的感觉了，婆婆都说要不我们把太平仓胡同顶楼的三居买了算了，可是还是不想要顶层，毕竟娃五六年级才回黄小本部，那会儿父母公婆该年过六十了，来看房子爬六楼都费劲……想着再等等吧，当然也不会放弃看房，乱投医也要看，换片区看。在阿绿关注了闻风大师排名第一小学的两套房，比什刹海片区便宜，房源多，三居随便挑。但是看了一下对周围环境不太满意，还在三环外，离我家另外一套房子没有什刹海近，堵车，学校也是小，且房源太多就代表第一顺位都不能保证入学，调剂的话没有直升，那还不如直接买黄小育民这样的真牛小。这价格还是就算了吧。
       
        　　之后阿绿小伙儿很开心的告诉我们刘兰塑胡同（西什库小学学区房，1986年）出三居了，立马杀过去！那栋小楼只有四层，这套三居就是四层，爬个四楼问题不大，全明户型，而且下楼就是学校，特别方便。但是人家不满2年，税费偏高。我们想着回去商量一下吧，正好又遇到我放年假，我就带着孩子回老家休假去了。在这期间，刘兰塑被人全款买走了……全款啊全款……永远不要低估父母为孩子的决心和苦心啊！
       
        　　在回家这几天又出了一套三居，在西四北大街（西什库小学学区房，1987年），塔楼有电梯，终于可以不用担心楼层的问题了，非顶层越高越好。朝向其差无比但是户型方正没有浪费面积。基本没有小区概念，离地铁最近，离小学最远（倒是离黄小很近）。我老公自己看了一次，那天大雨，没看上。我当时心里已经对这套很有意向了，我说先交意向金，让我们家优先谈。
       
        　　在老家那几天确实有点想提前回来定房子，但是暑假的高铁票也不是特别好换，所以还是熬了几天回京，晚上十点多下火车，就直接杀去。到房子的时候已经是十一点十二点了。环境完全不能和远大新比，但是我还能接受。
       
        　　第二天中午正式看房，窗外能看到奥运塔和白塔寺的白塔。还顺便把小区环境挺好的力学小学（钟声胡同）和自忠小学的房子（灵境胡同）看了比较了一下，哎，自忠小学的那个小区真是太漂亮了豪气庄严，特别喜欢。但是既然是奔着什刹海来的，就主要还是考虑孩子上学的因素，第二天晚上就赶忙把西四北大街卖家约出来把合同签了。
       
        　　暖心业主
       
        　　落听了之后自然是很高兴，不枉我揣着小娃大三伏天的去看了这么多圈房子，好歹给孩子解决了各方面都比较满意的学区房。也是“不忘初心、方得始终”了一把。想到孩子不但能上个好学校，而且在家就可以天天看到《让我们荡起双桨》的白塔，闲时可以去北海公园划划船，去后海散个步，在四九城长大，要运动周边就是什刹海体校游泳馆等等，要逛街一站地距离就是繁华的西单，还是非常高兴的。
       
        　　当然，930政策对二房购买者是精准打击，不过就算是贷款利率1.1了，也比非房贷的便宜，所以大家不要在意这些细节。930之后西城楼市我觉得没有降温，纳税大厅和不动产大厅里面也是满满当当的人。
       
        　　另外，老城区学区房都有各种各样的不满之处，不好挑三拣四，得看哪些缺点是可以忽略；哪些又是绝对不能接受的。做取舍要果断，否则抢房起来就是硬碰硬了——我听到过两家抢爱民里的一套房，一家在卖家报价上再豪加25万才签约。
       
        　　不可能要求学校又豪房子又新面积又大采光又明地段又好交通又顺的，这种奇葩要求就算是奔20万单价的丰泽园丰汇园丰融园都满足不了你。
       
        　　我也特别感谢卖房给我的业主，特别特别慈祥的一位北京土著伯伯，我们八月初签约，付首付的时间他让到了今年年底，而且四个多月以来，学区房涨势如此凶猛，他从来没有提出任何的额外要求，每次需要他配合的比如面签、过户他都到得比我们还早，令我们特别感动，甚至提前给交钥匙，还分摊今年的暖气费。我们感叹真是遇到了大好人！
       
        　　附各个时间节点
       
        　　看房时间：7月开始，到8月10日签约期间基本无休止
       
        　　卖郊区房：7月底
       
        　　买学区房：8月初
       
        　　过户郊区房：11月初，此时腾出一个购房名额
       
        　　买学区房面签＋网签：过户之后立马约，一刻不停
       
        　　收到卖房全款：12月初
       
        　　缴税和过户学区房：12月13日
       
        　　拿当学区房房本：12月16日值得纪念的一天！