投资市中心小户型

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　　在有经验的投资者看来，市中心的小户型是个“香饽饽”。
　　一般而言，地处市中心的小户型因其拥有绝佳的位置，以及市场供应量少，因此它的地段价值、稀缺性等较一般的物业更为突出。此外，小户型物业在租赁市场上的表现更为出色，受众更广。基于这些特点，小户型物业受投资者青睐让人不难理解。
　　但专家表示，并非所有市中心小户型都具有投资价值，由此看来投资这种物业也需要注意规避风险。那么，如何投资市中心小户型呢？
　　市中心小户型受青睐
　　最近一段时间老张又在考察小房子，他还想在上海的市中心购买一套房产用来投资。老张是个“老法师”，手中房产有七、八处。他有个嗜好，就是喜欢“收集”小户型。谈到这个爱好，老张表示缘于一个偶然事件。那是在三年前的夏天，当时有两个租客同时退租，于是他提前一个月将两套房子同时挂牌出租。其中一套位于市中心的小户型很快就有了下一个租客；而另外一套位于外环线附近的三房，虽然租金并不高，但却空置了三个多月以后才得以再次租出。
　　老张坚持长期投资理念，很是看重房产的租金收益，这要求物业在租赁市场上要有上佳表现才行。除了租金收入的高低，另一个不可忽略的因素就是能否快速出租。而市中心小户型不但在收益方面让人满意，而且因为市场接受程度高而得以快速出租，空置期大大缩短。这让老张意识到，投资小户型其实是一个不错的选择。
　　其实，除了在租赁市场上的良好表现之外，市中心小户型还有不少优点。专业人士表示，市中心小户型的地段稀缺性同样也是值得关注的因素之一。就北京、上海、广州等一线城市的供应情况来看，市中心区域住宅供应量已是愈发稀少，物以稀为贵，这导致市中心的住宅价格不断攀升。也许投资者已经注意到了这点，近期位于北京中关村板块的小户型项目，以及广州市珠江新城、天河北板块的小户型二手房，都非常抢手。
　　而就目前的具体情形来看，市中心小户型的投资回报率也比较理想。记者选取广州珠江新城两套住宅进行对比后发现，小户型的投资回报率要高于大房。如一套出自富力史丹尼的42平方米一房，市场售价约75万元，其月租金可达2700元，初略估算其年投资回报率约4％；另外一套出自保利心语花园的110平方米左右的三房，市场售价约200万元，月租金约3300元，估算得出其投资回报率只有1.8％左右，不及小户型的一半。
　　投资需要讲究技巧
　　是不是随便购买一套市中心小户型，都能得到不错的投资回报呢？答案是否定的。上海德佑地产市场部有关人士表示，有诸多因素会影响到小户型的品质，比如有些小区物业管理水平一般，很难吸引到高素质的客户前来租赁，因此物业租金水平不高，这无疑会影响到投资收益。
　　据了解，目前市中心小户型物业主要包括酒店式公寓、小面积公寓以及工房，而在上海还存在一种比较特殊的小户型，即新式里弄。各种形式的小户型物业都具有投资价值，其区别在于价值的大小。如果选择得当，投资回报会更为理想，否则只能得到一般的市场平均水平。需要注意的是，小户型投资不但要关注物业本身的升值能力，还要兼顾其在租赁市场上的表现，故需更加注重投资技巧。
　　玩法一：紧盯租客选小区
　　对投资者来说，选房很关键。如果挑选到升值潜力大的物业，肯定会获得更为理想的投资回报。有经验的投资者会根据租客的情况来挑选物业。
　　【案例1】有中介向广州的黄女士推荐了一套出自马赛国际公寓的小户型。该小区位于广州市天河区珠江新城，是一个酒店式公寓项目，租客多为工作在市区的白领。不过黄女士最终没有选择在这里置业，而是准备在附近的凯旋新世界购置一套73平方米左右的一房，因为她看中的是凯旋新世界里的外籍租客。
　　【评析】黄女士的做法值得玩味。从表面上看，凯旋新世界的房价已经达到了22000元/平方米左右，几乎是马赛国际公寓售价的两倍，选择前者无疑会加大投资成本。但黄女士的选择却有她的道理，因为这个小区深受外籍人士的喜爱，这种情形会带来两大好处，其一是租金水平高，其二就是物业本身的升值潜力也不小。
　　由此可见，根据租客层次的高低来选择物业，可视作选择物业的一条捷径，尤其是对于已经相对成熟的二手房来说，该策略非常有效。有不少工作在上海的外籍人士喜好新式里弄房，从而也使得这种小户型十分畅销。

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　　玩法二：傍上豪宅升值快
　　选择知名楼盘尤其是豪宅里面的小户型，可以因整个小区物业升值较快而能够让投资收益最大化。
　　【案例2】因为一念之差，让上海的俞先生少赚了50万元。两年前，他在中山公寓附近花了65万元购置了一套酒店式公寓，其时他也考察了位于静安区的中凯城市之光，不过当时30000元/平方米的房价让他有点为难，因为当时在他看来，这样的价位有些太高了。但时至今日，他手里的那套酒店式公寓已经涨到95万元，净赚30万元。但如果投资中凯城市之光，以目前的55000元/平方米单价计算，他可以多赚50万元。
　　【评析】楼盘的品相也是投资者需要关注的因素之一。相对来说，口碑很好、品相不错的楼盘，市场接受程度也相应较高，因此会受到更多人的追捧，尤其是一些高收入人群的加入，会使得物业的价格涨幅处于市场前列。市中心的一些知名楼盘就有这样的特点，如静安区的中凯城市之光、徐家汇的东方曼哈顿等均是如此。
　　玩法三：软硬件配套都具备
　　对于一些小户型物业来说，其软硬件配套设施也是投资者必须认真考察的要素之一。
　　【案例3】山西的许先生决定在中关村附近购置一套小户型用于投资。在他看来，中关村是北京市重点发展的商务区之一，这里写字楼密集；此外这里还拥有得天独厚的教育资源，名校云集；当然轨道交通也经过这里，购物设施齐全，值得投资。
　　【评析】应该说市中心物业拥有更多的资源，如医疗、教育、购物、交通等配套设施肯定优于外围区域。但值得注意的是，因为地理位置等等诸多因素，使得并非所有楼盘都能全部占有这些资源，很多只是部分占有或者仅仅沾边，因此投资者务必要认真考察。
　　考察的内容除了上述与市政配套有关的内容之外，还应该做的工作是考察一下周边写字楼分布情况，以及各个写字楼与小区之间交通方便程度。此外还要注意考察的是物业的卖点多不多，如是不是学区房、景观房等等。当然，物业本身的内部装修状况以及小区物业的服务水平，也不能忽略。
　　玩法四：户型选择有讲究
　　投资者一定要站在租客的立场上挑选房型，切不可粗心大意。
　　【案例4】房型不能忽视，否则会吃亏，上海的柳女士就得到了这样的教训。两年前，她在徐家汇附近投资了一套小户型。由于当时太匆忙，她没有仔细考察就买了下来。后来在出租过程中，顾客对房型总是不满意，并以此跟她讨价还价。她这才发现这套小户型房型设计方面有缺陷，而她这套房子的租金总是要比其他低廉一些。
　　【评析】租赁市场竞争很激烈，尤其是高端租赁市场。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成局促的感觉，其居住舒适性大打折扣，而一些能出得起价钱的租客往往对居住舒适度要求很高。如果户型布局设计不好，居住舒适度自然打折扣，相对来说就未必好租。
　　而在区域环境不变、租金价格相差无几的基础上，租房者会看房子的朝向、采光等因素，同时也会选择房型更为合理的住房。因此建议要投资购买那些户型格局合理、有效使用面积大的小户型，不要购买那些房型有欠缺的小户型。
　　小贴士
　　土地使用年限要注意
　　目前小户型物业中有一种形式较常见，即公寓式酒店，对于这种形式的项目，投资者一定要留意其土地使用性质，如果开发商以商住性质来立项，那么其土地为商业性质，使用年限只有50年，而非一般商品住宅的70年。如果此类物业售价与商品住宅相同，则意味着已经透支了未来的升值空间。