北京楼市警惕部分二手学区房

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2014年，北京楼市拐点其实已经到来。此前2013年是北京地产的一个高潮年，北京二手房市场的价格达到最高点，此后至2014年9月30号，北京二手房成交价根据各个小区不同跌了10%-20%。具体数据可参考绿中介的成交记录。
        2014年9月30号，新政规定，贷款还清后可再次贷款。随后二手房市场出现犹豫。2015年3月30号，新政规定，满2年免营业税，个税差额20%。此后北京二手房成交量和成交价格出现了新的格局。
        北京学区房家长交流QQ群：341123575
        如果说930新政释放了二套及改善需求，那么330新政，就是政府给市场的一剂强心针，明确表达了支持房地产的信号。随后一系列降准降息的政策，其实不需要考虑太多，毕竟利率还是会变化，低利率高贷款可能导致未来利率升高时还不起贷款的情况出现。
        930新政释放了改善型需求，330新政又将未来的改善型需求提前释放。北京楼市的表现验证了这一点：主要表现为：好小区，好学区，好房子等改善型目标价格上涨，而因改善型需求被卖掉的房子价格持平，甚至8月份以后，价格下跌。因此，可以得出结论，本轮房价上涨，是由换房需求所推动的。北京的好房涨价，不好的房子下跌。部分小区出现连续3个月无成交量，业主整天盼着解套，价格不断降低的情况。这种现象不仅出现在非学区房小区，部分老破小的学区房也出现了此现象。值得购房者警惕。（海淀核心地区老破小学区房，感兴趣的可以自己搜，应该很容易搜到）
        10月以后，换房需求疲软，直接导致换房目标小区在10月房价涨幅下降，甚至出现价格下降的趋势。当换房需求耗尽后，如果没有救市政策出现，房地产市场将出现类似2014年的20%回调，特别是本轮涨幅过大的部分学区房。
        当前有换房需求的兄弟们，应当尽量选择价格出现回调，或者价格趋于平稳，小涨的小区。对于部分价格大涨的小区，应当提高警惕，尽量不要买入。尤其需要留意西二旗附近的部分楼盘，在10月份总体下跌，且it码农行情不好的情况下，成交价仍然大涨，这部分涨幅是个案带动整体的典型案例，很容易被套。
        下面以具体数据为例。根据从抓取的绿中介的数据分析，过去12个月里，成交量最大的小区前50名排名如下（小区，成交数，成交排名/有成交的小区总数）：
        荣丰20084881/5626
        北京新天地4702/5626
        远洋山水3583/5626
        新龙城3434/5626
        芍药居北里3225/5626
        北京像素北区2776/5626
        沿海赛洛城2707/5626
        后现代城2588/5626
        天通苑东一区2469/5626
        天通西苑三区23910/5626
        富力又一城C区22611/5626
        东亚上北中心22512/5626
        望京新城22013/5626
        珠江帝景20614/5626
        京通苑20615/5626
        石园北区20216/5626
        天通苑中苑20017/5626
        西斯莱公馆19718/5626
        育新花园19619/5626
        翠成馨园19620/5626
        安贞西里19421/5626
        苹果社区南区19122/5626
        慧忠里19123/5626
        仓上小区18724/5626
        兴隆家园18725/5626
        北苑家园茉藜园18626/5626
        西辛南区18327/5626
        青年汇佳园18328/5626
        远见名苑18329/5626
        天通西苑二区18130/5626
        新景家园东区18031/5626
        芳城园一区17932/5626
        华贸城17633/5626
        北苑家园望春园17434/5626
        西坝河东里17135/5626
        流星花园三区17036/5626
        天通苑东二区17037/5626
        龙华园17038/5626
        裕中西里16839/5626
        华业东方玫瑰16540/5626
        北京像素南区16241/5626
        保利西山林语16042/5626
        珠江逸景15943/5626
        融科香雪兰溪15644/5626
        珠江绿洲15645/5626
        顺驰领海15546/5626
        怡馨家园15447/5626
        国美第一城2号院15248/5626
        国美第一城3号院15149/5626
        天通苑北一区14950/5626
        从这些小区里选几个例子做成交统计，其他小区的情况，网友可以自行查询。
        荣丰2008
        50p/南/1室0厅/满五年唯一月均价走势：
        2015-468646
        2015-654850
        2015-857643
        2015-963573
        2015-1043617
        30p/北/1室0厅/满五年唯一月均价走势：
        2014-859152
        2014-1048730
        2014-1151674
        2014-1243246
        2015-157416
        2015-354368
        2015-456229
        2015-552563
        2015-666312
        2015-765300
        2015-857905
        2015-974626
        2015-1066093
        南/满五年唯一/高楼层月均走势
        2014-351186
        2014-563451
        2014-861460
        2014-1063409
        2014-1249159
        2015-156923
        2015-364183
        2015-557909
        2015-663106
        2015-766363
        2015-868486
        2015-966715
        2015-1053337
        北京新天地南/满五年唯一/高楼层月均走势
        2014-131565
        2014-531980
        2014-728452
        2014-828725
        2014-1027369
        2014-1128744
        2014-1228491
        2015-128740
        2015-328714
        2015-430112
        2015-530754
        2015-630231
        2015-729919
        2015-830885
        2015-932322
        2015-1029682
        新龙城南/满五年唯一/高楼层月均走势
        2014-534806
        2014-928867
        2014-1032817
        2014-1228530
        2015-331360
        2015-431374
        2015-727824
        2015-834913
        2015-1033693
        新龙城北/满五年唯一/高楼层月均走势
        2014-133707
        2014-529625
        2014-631285
        2014-829679
        2014-928952
        2014-1032259
        2014-1133174
        2014-1233348
        2015-331082
        2015-432639
        2015-535125
        2015-631477
        2015-731303
        2015-833799
        2015-933144
        新龙城南北/满五年唯一/高楼层月均走势
        2014-132693
        2014-333217
        2014-426206
        2014-528492
        2014-629368
        2014-725860
        2014-829995
        2014-1030225
        2014-1128814
        2014-1229023
        2015-128455
        2015-230032
        2015-330710
        2015-429931
        2015-528606
        2015-628666
        2015-730941
        2015-930459
        2015-1029587
        芍药居北里南北/满五年唯一/高楼层月均走势
        2014-342953
        2014-434677
        2014-539789
        2014-946395
        2014-1033379
        2015-246356
        2015-344341
        2015-447793
        2015-545247
        2015-645125
        2015-752077
        2015-841138
        2015-948821
        天通西苑三区南北/满五年唯一/高楼层月均走势
        2014-120654
        2014-515809
        2014-621474
        2014-817522
        2014-918985
        2014-1017559
        2014-1120005
        2015-118301
        2015-418613
        2015-617587
        2015-819019
        2015-1017572
        9月份南北高楼层卖了一套特别高的，影响了统计结果，发个其他角度统计的吧.
        这次看着可能靠谱一些
        天通西苑二区满五年唯一
        2014-125673
        2014-225862
        2014-324575
        2014-425880
        2014-519497
        2014-622328
        2014-719885
        2014-821974
        2014-919558
        2014-1021795
        2014-1122247
        2014-1219250
        2015-118234
        2015-219770
        2015-320572
        2015-420003
        2015-520523
        2015-619841
        2015-719028
        2015-816619
        2015-920917
        2015-1021311
        汽修一厂宿舍，截止到2015年10月中旬，过去一年成交量24套，成交量排名1518/5626
        由于成交数据特别少，只能统计如下信息：
        汽修一厂宿舍/满五年唯一
        2014-1040201
        2014-1236839
        2015-242241
        2015-338630
        2015-439379
        2015-541072
        2015-641090
        2015-939027
        2015-1039209
        朝向，大小，楼层就没法统计了。
        这个小区看介绍最大的亮点在于奥林匹克公园。如果小区内部环境维护的还不错的话，应该还行。但无论如何，这个小区您不能指望他升值比其他地方快了。最可能的情况是，您看着芍药居北里的房子从5万涨到7万，您的房子才从4万涨到4万3。
        最坏的情况可能就会比较难受了。
        马连洼东馨园
        抱歉，近12个月的统计数据里，只有16套，样本太少，分析不出啥东西来，仅供参考
        另外，感觉地段潜力不错，就是房子太老了，将来可能不太好卖。
        刚看了绿中介网站，成交量不多，议价空间应该很大，你想买的话不妨试探着跟业主谈谈。
        东馨园162113/5626
        南北/满五年唯一
        2014-239031
        2014-1033851
        2014-1234820
        2015-129778
        2015-335981
        2015-435893
        2015-636630
        2015-936666
        南北/满五年唯一/高楼层
        2014-1033851
        2015-129778
        2015-337500