揭开“低价学区房”背后的秘密

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“160万元，就能换回一个西城区实验一小的学区指标。”上周日，一则“低价学区房”的消息，传遍了许多微信群，不少年轻妈妈都不淡定了。北京晚报记者调查发现，经纪人口中毫无风险的低总价房源，其实是按规定不可转让的公产平房。
        揭秘：
        不限购有指标的老公房
        “胡同里卖房子，都是不对外嚷嚷的。”从见面起，孙先生就反复强调这句话。短短5分钟的实地看房中，记者仅仅是在门口向里张望了一眼，并没能进到房间里。“这一片的平房，总归是要拆迁的，很多人早已不在胡同里住了。”
        他表示，这套14.8平方米的老公房房主，已经全权委托他来卖房，直到办理过户的那一天，买家才能见到房主一面。虽然房子小、住宿环境差，可老公房的优势也是很明显的：不限购；拥有实验一小前门分校的学区房指标；无需缴纳任何税费；若遇到拆迁，还有可能得到一大笔拆迁款。
        “不瞒您说，现在全北京，只有老宣武这片的老公房，还可以自由过户了。”按照孙先生的说法，这套平房，是归西城房管所管理的租赁性质老公房，房主并不拥有房屋的所有权，仅有使用权。因此，记者所能买到的，也仅仅是房屋的使用权，但学区房的指标是被官方所承认的。“160万元，就能买套西城的学区房，这种机会非常难得。”
        过户费其实是“后门费”
        按照经纪人的说法，老公房的买卖手续非常简单：中介机构提交转让申请，房管所对房屋进行测绘后，平均15个工作日，就能办理过户手续。这其中，因为是使用权转让，没有个税、契税等任何税费成本，买家唯一需要支付的，就是每平方米3500元的过户费。一套14.8平方米的平房，过户费就是51800元。
        随后，记者咨询了大型正规中介专门管理签约过户的负责人。据其告诉记者，按照规定，公产平房不可以转让使用权，更没有每平方米3500元过户费的收费规定。“经纪人所谓的过户费，其实是后门费，价钱由他们随口报，主要是拿来托关系办理转让手续使用。”他介绍，由于“后门费”的说法，会让买家一下子就明白公产平房转让是违规的，所以才会对外宣称是过户费。
        低价学区房背后有风险
        160万元就能换回一个西城区实验一小的学区指标，胡景晖建议“最好不买”。他表示，从政策规定和市场交易规范上说，仅具备使用权的公产平房，如果转让租赁权，需要得到原产权单位和房管所的同意，目前通过正规途径是不允许在市场上公开买卖交易的。另一方面，各个区关于学校分区划片的政策，每年都在变化之中，这也加剧了不确定性。“买房人购买这样的公房，存在很大的政策风险。”