八大热点学区房区域房价盘点

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　　随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在起跑线上，不惜花费重金购置重点小学的学区房。另外，一些重点中学附近的学区房也越来越受到学生家长的青睐，在学校附近购买学区房居住，有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习效率。
        　　据北京市房地产交易管理网数据显示，北京第一季度二手住宅网签总量为43050套，环比2010年四季度下降18.7%，各月成交量走势呈现大写字母“L”形状，楼市成交急剧下滑。其中，1月份成交23478套；2月份受春节长假和政策调控叠加左右，成交量仅8470套，环比下降63.9%；3月份成交继续走低，二手住宅成交11102套，与去年同期下降56.9%。
        　　对此，我爱我家市场研究院有关人士表示，预计未来短期内，供应惜售及观望双重情绪和需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格因成交量较低而呈现波动特征。中长期来看，随着开发商实质性放量引起新房市场成交量回涨，以置换性供应为主的业主将逐步跟进释放房源，二手房成交量将缓慢回升，价格企稳。
        　　“限购”措施导致市场成交量下滑，但同时，它也使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径；而另一部分业主由于对市场预期不明朗，仍选择持房观望。因此，持有的房子现在值多少钱，无论对以房抗通胀的业主，还是对持房观望的业主来说都是一件值得关注的事。而据各研究机构的统计来看，一季度，全市二手房价格处于稳定阶段，大部分区域有微幅上涨，郊区部分区域价格有所回调。
        　　八大热点二手房区域一季度房价稳定
        　　平方米大户型满足当前市场需求
        　　●万柳区域：二手房均价43000-46000元/
        　　万柳区域比邻中关村商圈和西苑，配套的人大附中、北大附小、理工大附中等教育资源，使该区域住宅成为北京学区房的重要选择之一。
        　　万柳区域一季度二手房住宅成交依然较为活跃，主要成交人群为公司高管及学区房需求家庭，成交价格走势依然较为稳定。根据北京中原市场研究部的监测，一季度万柳区域成交主要以两、三居室户型为主，成交人群中刚需与本地购买比例各占一半。
        　　北京中原市场研究部认为，本区域以刚性需求成交为主，成交量和价格较稳定；其次，学区房的重要优势，是二手房成交的最大吸引点。目前该区域二手房均价为43000-46000元/平方米左右。
         

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        　　●望京区域：二手房均价24200元/平方米
        　　地王支撑均价上涨
        　　望京区域有世界上百家知名企业的入驻和政府全力的支持，使该区域发展迅速，配套十分完善，是亚洲最大的生活社区。
        　　2011年一季度望京区域二手房成交受市场总体情况的影响较大。2、3月份望京区域二手房成交量迅速走低，购房人陷入浓重的观望中。一季度望京区域的二手房住宅价格走势平稳，总体呈现微涨的趋势，区域成交中多以120平方米左右的大户型为主。
        　　对此北京中原市场研究部分析，首先，望京区域价格一直较稳定；其次，即便受到政策的打压，业主心理预期良好，坚挺价格。最后，望京的部分地区，比如望京新城附近的地王，业主对楼市房价走势较为乐观，坚定房价将继续上涨。目前望京区域的二手房均价24200元/平方米左右。
        　　●立水桥区域：二手房均价22000元/平方米
        　　外地购买者是主力
        　　立水桥区域一季度二手房住宅成交受市场影响较大，2、3月份楼市成交量较1月份迅速走低。但区域二手房住宅平均价格稳定上涨，目前该区域二手房均价在22000元/平方米左右。立水桥区域一季度二手房住宅成交以60-110平方米的一、两居室为主，且外地购买者居多。
        　　北京中原市场研究部认为，首先，该区域房屋价格稳定，且趋于中间价位，购买者基本上能够接受；其次，该区域社区设计风格等符合目前建筑主流，受大部分人的喜爱，且交通极为便利，地铁13号线与5号线连接了京城东西、南北，休闲购物等配套齐全；而最重要的一方面是，购买者中六成以前在此居住，对生活环境各方面比较熟悉。
        　　●石景山区：二手房均价23218元/平方米
        　　价格下滑0.4%
        　　石景山区内地铁1号线和多个大型购物中心使该区域生活便捷，因为价格适中，已成为房屋租赁和二手房买卖密集的区域。
        　　2011年一季度石景山区域二手房住宅成交量走势与北京整体市场趋势一致，二手住宅均价，1、2月平稳上涨，而3月份价格却出现0.4%的下滑，整体均价为23218元/平方米。
        　　对此，北京中原市场研究部分析，该区域房屋业主中有部分是投资客，1月份以来贷款利率上调，楼市成交低迷，该区域的新房、二手房的房源供应量都相对较大，因此可替代性房源较多，部分业主受资金压力影响，下调报价以促进成交。
        　　●通州区：二手房均价15100元/平方米
        　　二季度可能继续下滑
        　　通州区3月份二手房成交价是15100元/平方米，与1、2月份相比，整体房价大约下降300元/平方米左右，下降幅度为2%左右。
        　　“链家地产”首席分析师认为，受限购政策影响，客源量大约下降了60%左右，购房者的观望情绪浓厚。当前进入该市场的购房者主要是刚需人群，对于房屋性价比要求高，所以会选择议价空间大或者房价较低的房屋，整体成交价有所松动。
        　　整个第一季度，通州区房价1、2月份都基本稳定，略有上涨，“京15条”出台之后，市场需求大幅萎缩，3月份房价开始有所回落，预计随着未来成交量继续萎缩，以及新房市场低价开盘的影响，至4、5月份后房价将可能进一步下降。
        　　●亦庄区域：二手房均价21270元/平方米
        　　价格上涨空间较大
        　　亦庄经济技术开发区位于北京城市总体规划的东部发展带上，通达的道路系统使亦庄区域与其他区域紧密联系。
        　　由于亦庄区域是新城，整个区域二手房成交量比较少，但鑫尊地产市场部认为，亦庄属开发新区，房产需求潜力大，二手房成交潜力大，区域成交量将保持不断上升趋势。另外，区域二手房价格保持平稳，并呈现上涨趋势。今年1月环比增长8.3%，达19652元/平方米。而据“链家地产”市场研究部统计，3月份，亦庄区域二手房均价大约为21270元/平方米。
        　　对此鑫尊地产市场部认为，亦庄区域成交价格相对全市较低，区域房产性价比高，随着交通网络及其他周边配套设施的不断完善，区域房产升值空间可见一斑。
        　　●马家堡区域：二手房均价23000元/平方米
        　　成熟区域价格稳定
        　　马家堡区域周边大部分为较新的商品房和比较高端的二手房楼盘，房价相对较高，其周边二手房价格今年2月份较1月份略有回落，3月份则与2月份持平。
        　　“链家地产”首席分析师认为，由于1月份成交火热，该区域房价处于上涨时期，所以价格相对较高。调控政策出台后，房价略有回落，但由于有地铁4号线的轨道交通优势，进入3月份后二手房价格维持平稳。当前业主的扛价能力较强，业主认为未来房价下降的可能性不大，因此并不着急出售，希望在房价进一步明朗之后再择机出售。部分业主认为当前市场冷清，并不是出售的良好时机，所以选择由售转租。
        　　3月二手房价格涨幅下降预计二季度二手房市场价格将继续松动
        　　据中原地产统计，3月全市二手房平均房价呈现上涨，但涨幅收窄，上涨幅度最高的城区为丰台区，涨幅为0.97%，其他城区涨幅均在0.3%-0.4%之间，海淀涨幅最小为0.04%。石景山区则呈现下跌趋势，降幅为0.42%。
        　　丰台区受到南城未来发展规划的影响，房价保持平稳，并成为3月房价上涨幅度最高的城区，其中南三环沿线的房价区域里最高，成交均价在21000-25000元/平方米之间。
        　　海淀涨幅最小，海淀以学区房为主，由于过了学区房的火热销售季，且前期涨幅较大，因此3月该区域房价上涨幅度最小，其中热点板块世纪城3月均价在38000-39000元/平方米，万柳均价在45000-46000元/平方米。
        　　石景山区3月房价小幅下跌，主要是该区域的新房、二手房房源供应量较大，供需矛盾较缓和。热点板块玉泉路的均价在25000-28000元/平方米之间。
        　　我爱我家集团副总裁胡景晖表示，随着二季度新盘开盘量的增加，尤其是低价入市和打折促销楼盘的增多，新房价格率先松动，将逐步传导至二手房市场，部分区域的二手房价或将继续走低。随着部分区域房价的回落，房源供应量的增加，二季度的二手房成交量将逐步企稳并有所回升。