专家：买学区房赶早不赶晚

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        孩子幼升小，买学区房赶早不赶晚
        　　当下，又到了家长为孩子选择小学的时间了，很多家长为了孩子能顺利的上一所好小学而为是否买学区房拿不定主意。下面，我们通过一为来自北京家长的实例来听听专家对于学区房的购买问题的深刻分析。
        　　学区房案例
        　　北京某家长：我是北京人，有一套自有住房(2居)，在海淀区某某花园，孩子2岁。近期,我想把现有的两居出售买个三居，改善居住环境，同时也能让孩子上个好学校。最近我看到马甸某某小区的房子很好，板楼大户型，买后可以上西师附小（西城重点）。
        　　1、我买学区房好不好？学区房贵，我需要贷很多款买，会有还贷压力。但户型和地理位置又很好。
        　　2、最新的楼市调控政策会让房价跌还是停止上涨呢？都说新政出来后房价要跌，对于我这个一卖一买的来说是不是等跌后再买更合适呢？这次调控是不是个好的买房机会呢？
        　　专家观点
        　　又换好房子又让孩子上好学校，这是一举两得的美事。但世间事常常是这样，鱼与熊掌不可兼得，为了学区房，家长会有还贷压力。在力所能及的范围内适当承受点还贷压力，不是什么坏事，可以变成事业和人生的动力。更大的问题在于，孩子还那么小，家长就已经给他（她）选好了学校，将来这个学校是否适合他（她），家长考虑周全了吗？
        　　现在，多数家长按自己的意愿替孩子选好了重点，也不管合适不合适。在牛群效应下，家长们被“不能输在起跑线”上所忽悠，不约而同地甚至恐慌性地挤名校。很多家长对孩子定的目标和要求，家长们自己都未必能做到，却把它强行压给了孩子。
        　　最合适的教育才是最好的教育
        　　和孩子一起，尽可能寻找最适合于孩子的教育，比找一所名校、重点校要难得多。人与人之间是有差别的，如果把孩子放在一大群学习和考试天才那里，孩子经过一两次两三次努力以后，发现自己怎么也赶不上，孩子可能从此对自己失去信心并进而放弃努力；如果把孩子放在一大群都不爱学习的同学当中，孩子可能过于轻松就能名列前茅，从此会觉得成功来得太容易，也就随波逐流不愿再付出辛勤和汗水。专家解析，比较合适的教育是让孩子始终保持自信，保持对学习的热情与习惯。那是一辈子的财富，而人生是个马拉松长跑，同时又需要付出足够的努力才能“做当时当地的杰出人才”。
        　　如果我们预先为了让孩子上名校而买好了房，那么等孩子长大，可能会较少考虑孩子到底合不合适那所名校。万一不合适，对孩子的影响将可能是巨大的。如果是那样，我们原本是为了让孩子上一所更好、更合适的学校而买的学区房，最后倒过来被学区房绑架——因为学区房而上了那所名校。
        　　对于买得起学区房的家长来说，择校的几万元钱一般还是付得起的吧？专家建议，宁愿将来交择校费，也不一定急于买学区房。而且，学区房通常比周边同类房价高出几千元单价，多付出的成本动辄可就是几十万元。当然，人们会说多付出也没有损失，毕竟价值明摆在那儿，即使将来转卖也一样卖高价。但随着北京市生源的逐年减少和优质教育资源的逐渐普及，名校、重点校的光环我相信会逐步淡化，学区房的超额价值也会逐渐被摊薄。

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        孩子幼升小，买学区房赶早不赶晚　
        　　专家建议
        　　选房就专心致志选好房；选学校就专心致志选最合适的学校。大不了将来选好学校后在学校周边租房住，自己的房子再租给别人。
        　　买房的时机选择：楼市调控政策稳定期
        　　每一次楼市调控政策都会使房价有或长或短一段时间的稳定期，这个时段往往是换房的好时段。尤其是对于郊区换城区、小房换大房、总资产低的房换总资产高的房来说，更是如此。因为买卖房屋并不像股票和黄金买卖，几分钟须臾可得，通常一个交易完成就是一两个月，尤其是牵涉到贷款更是如此。万一碰上这里一边卖那里一边涨，那就是损失了。当然也有可能这里一边卖那里一边跌的情况，但这种情况这么多年来恐怕只有过两次，一次是上世纪九十年代后期，中国的楼价下跌得厉害。张五常说上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千，其他大城市的跌幅比率类同。理由明确：朱总理大手调控，中国的通胀率从百分之二十以上调控到负百分之三以下的通缩。另一次是2008年全球金融危机，大家都看不清方向，恐慌，结果很快就政府救市逆转了。
        　　这次的情形跟上两次都不太一样。虽然连政策制定者也未必能够清楚地知道接下来房价到底会涨会跌、涨跌多少、什么时候涨跌——这些实在是上帝都未必知道的事，但任何事理，背后总有一些逻辑和规律可寻：
        　　过去几十年中国经济高增长，先富阶层花不完的钱，最安全的财富仓库迄今只有两个：楼市和黄金。张五常说去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。珠宝玉石艺术品等收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。
        　　山西煤矿私人退出、珠三角、江浙地区小商品和低端加工业不景气，实业家向资本家转换，这个趋势一时也难以逆转。
        　　许小年先生微博《关于经济学的误解》说：“供需决定房价？”
        　　专家认为这种观点是错误的。预期而不是当期供需决定价格。理解了预期，晚上就不必去小区数电灯了，空置率再高，房价也下不来。黄金的空置率是多少？接近100%，谁买黄金是为了使用？预期通胀和有限供给决定金价。未来需求由城镇化、婚龄人口、通胀预期等因素决定，十八条对这些因素基本没影响，却改变了市场对供给的预期。未来供给下降。政策多变，地产商谨慎观望，开发速度放慢，未来供给下降。”
        　　市场对中长远未来的预期并没有改变
        　　2月22日，继CBD核心地块之后，有北京二、三环之间最后一块“黄金宝地”之称的丰台丽泽金融商务区两地块分别经过70轮和80轮激烈竞争，以10亿元和9.1亿元成交。楼面均价均超1.6万元/平米，成为兔年新地王，价格仅次于去年12月底成交的CBD核心区6地块均价。短期内，由于成交惨淡，多数开发商都会韬光养晦，既不急于推盘和建楼，也对拿地抱着谨慎态度，现金为王保存实力。导致中短期供给预期减少。1000万套保障房只能保户籍人口，与汹涌澎湃的外来人口急需的商品房是各走各的阳光道。再说，1000万套保障房资金缺口在万亿元以上，如果地方政府举债，亦有可能推高通胀预期当然，只要政策再加压，房价短期内是有降的可能的，但亦可能殃及就业、征地等其他经济池鱼。
        　　综合分析，对于众多家长对是否购买学区房或换房的问题，如果家长抱着良好的心态，那么买学区房和换房就赶早不赶晚吧！